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融创挥师成都,一举拿下七个项目

[2015-07-27 11:14:14] 来源:网络 编辑:南山雨 点击量:
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导读:依靠并购,融创全面挺进成都。孙宏斌和许家印成为目前最强悍的两个并购者,有趣的是,他们的并购动作和思路惊人地一致。
        导读:依靠并购,融创全面挺进成都。孙宏斌和许家印成为目前最强悍的两个并购者,有趣的是,他们的并购动作和思路惊人地一致。

  孙宏斌卷土重来了。这一次,他把大旗挥向了成都。
  只用32亿元的代价,就获得了成都当地颇具份量的国嘉地产的全部股权,孙宏斌一举拿下成都七个项目,正式把谋划多年的成都纳入融创版图。卖家是四川国嘉和中渝置地(01224.HK)。
  这一幕似曾相识。就在一个月前,同样是中渝置地,甩卖了它位于重庆大本营的大量地产项目,被恒大55亿元接盘。融创和恒大,孙宏斌和许家印,最近地产界最生猛的两位猎手,竟然从同一个猎物那里觅得了机会。
  机会来自于那些在二线城市萌生退意的中小型开发商,中渝置地就是其中最典型的一个。它的老板是有着“重庆李嘉诚”之称的张松桥。但多年来,中渝置地的发展一直不温不火。51岁的张松桥曾身兼多家香港上市公司的董事局主席,但他显然更擅长资本运作,而不是做一个踏实的地产商。
  成都国嘉地产由四川国嘉和中渝置地在2007年合资组建,其中中渝置地占80%的股权(实际权益51%)。国嘉是成都本土一家老牌开发商,引入中渝合资之后,发展开始变得迅猛,市场份额连续多年位列当地市场前十。它开发的“逸家系”产品,在刚需市场可与当地处于龙头的蓝光、保利分庭抗礼。此外,它旗下也有大量社区商业、办公以及中高端改善产品。
  从绿城和佳兆业铩羽而归之后,孙宏斌很不甘心。在不久前北京壹号院的发布会上,他曾表达渴望并购扩张的迫切心情:“你知道谁家想卖吗?我正愁有钱没处花呢。”
  这次并购,孙宏斌获得了七个发展中项目,分别是光华逸家(包括办公部分光华中心)、天府逸家、锦江逸家、四海逸家、城南逸家、南湖逸家以及位于成都南延线的办公项目中渝国际。融创发布的公告显示,这七个项目总可售建面达241万平方米,其中有139万平方米未售。
  国嘉已经很久没有更新过土地储备了,最近一次是2013年底,在沙河堡拿下的一小块商业用地,但这块地归了四川国嘉,并未包括在这次交易标的之内。此外,位于牧马山的500亩纯独栋别墅项目牧山逸家,也未囊括。
  值得注意的是,上述七个存量项目,除了四海逸家(改善型高层住宅)、城南逸家(联排别墅)与融创的主力产品较为接近之外,其他几个项目多是刚需住宅、社区商业或办公类产品。而且,除了南湖逸家二期、天府逸家三期和中渝国际才刚刚动工之外,其他项目多处于发展阶段的后期,光华逸家已经交付--这7个项目,留给融创施展的空间非常有限,更多只能在营销层面做文章。孙宏斌要想给成都带来真正具有融创内核的产品,尚待时日。
  融创一位内部人士对界面新闻表示,融创坚持区域深耕战略,未来必定立足成都长期发展。“成都项目的品质都很好,就像以前收购黄浦湾、玉兰公馆、御园、香溢花城等项目,也都是接手的成型的项目,融创从营销切入,效果也非常好。”
  此前,这七个项目都是国嘉团队在操盘。融创全面入主之后,是否会保留此前的团队,还有待观察。昨日,界面新闻记者致电成都国嘉总部发现,并购的消息传开之后,他们这个周末并无休息,公司上下都在一片忙碌之中。
  在房地产市场,成都是西南区域最重要的堡垒城市。全国前二十强的房企中,没有进入成都的屈指可数。孙宏斌为了进驻这里,筹谋已久。
  据成都一家市场机构的负责人介绍,他们从2012年开始就在帮融创做拿地前期工作,还密切关注了一些重点地块的出让。最近一次发生在今年初,融创与当地一家土地整理公司达成合作,打算联合拿下西三环外百仁区域的一幅地块。正当土地即将出让时,融创介入了佳兆业的重组,在资金周转上有所保留,结果地块意外流拍。目前,这幅地块已经被政府打散成若干小地块,还没有重新挂出来,融创是否还能拿到已存疑问。
  上述融创内部人士表示,融创在重庆已经深耕十多年,成都和重庆这么近,进入成都,算是“一次高起点的拓展”。融创习惯于区域深耕,它的版图聚焦于京津、重庆和长三角重点城市。此前,融创曾用同样的方式从上海迈进杭州和南京。
  重注押向成都,是孙宏斌与许家印另外一个不谋而合之处。除了拿下中渝重庆项目,恒大最近还买下了华人置业(00127.HK)在成都的三个项目--位于西三环外的华置西锦城,位于市中心的都汇华庭和华置广场,品相和位置都比国嘉项目更好。当然价格也更贵,恒大付出的总代价达到65亿港元。
  此前,恒大在成都区域的项目多位于周边郊县甚至远郊,距离成都市区很远。自从2014年拿下万家湾地块之后,恒大开始了在成都的大幅换仓,接连在曹家巷、川棉厂等核心区域拿地,目前这些项目已进入收割期。
  不过,“吾之蜜糖,彼之砒霜”。对于成都市场,当地开发商的认识趋于分化。
  中渝置地在公告中这样阐述退出成都的理由--今年中国非一线城市市场普遍疲弱,由于过去几年建立的库存,尤其是商业方面的库存,导致前景很不明朗,风险在累积,给公司带来挑战。
  国嘉几个在售项目最近三年的销售成绩也每况愈下,2013年全年销售额接近32.7亿元,2014年已下降至16.6亿元。业绩已经腰斩。
  这代表了当地很多中小型开发商的处境。成都区域商业和办公的存量巨大,危如累卵,这已成为整个行业的共识。在住宅方面,成都的新增供应量和存量也不容小视,开发商看好成都只剩下唯一一个理由--这里的销量同样可观。这是一座需求旺盛的城市,能够保证整体去化但无法承诺单盘利润,这是大型高周转房企的福地。
  由于供应太大,市场饱和,开发商的竞争渐渐趋于无序,更多着眼在成本战和价格战,利润空间被无限摊薄。这种情况下,像蓝光、保利、绿地等依靠自身规模优势,尚可适应,但对于一些中小型开发商而言,这是一场灾难。
  在这个市场,恒大的成本控制、精装修供应链体系,融创的改善型产品溢价和狼性销售能力,都将发挥用武之地。据了解,当地份额最大的蓝光,也都在调整自身产品策略,试图向刚需偏改善微调并再次涉足精装修,想通过提升产品溢价来寻求利润空间,以期达到周转和利润的平衡。
  但这并不容易,尤其是恒大和融创加入战局后,成都市场可能迎来新一轮的洗牌。

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